Xây dựng “lá chắn” hạn chế rủi ro trong đầu tư bất động sản

Có thể nói, chưa lúc nào thị trường đất nền, nhà phố trở nên có sức hút mạnh đối với người mua nhà và cả với giới đầu tư như hiện nay. Đành rằng, với nguồn cung hạn chế, cùng với tâm lý thích “mảnh đất cắm dùi”, giá đất tăng do giá trị dự án hay hạ tầng tốt là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, nhiều khu vực, dù xung quanh hạ tầng nhếch nhác, pháp lý không rõ ràng, nhưng bị giới “cò” đất dùng chiêu trò tung thông tin thiếu trung thực, đẩy giá lên mức bất hợp lý.

Nếu như cách đây khoảng 1 năm, với số tiền từ 500 – 600 triệu đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một thửa đất có diện tích từ 40 – 60 m2 ở các phường Phú Hữu, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ, quận 9, hay các phường tại Thủ Đức, thì nay, với số tiền 1 tỷ đồng, việc tìm mua 1 căn nhà phố hay lô đất nhỏ là điều không tưởng.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư bất động sản, giá đất tăng mạnh gần đây một phần xuất phát từ yếu tố tâm lý, người có tiền sợ giá đất còn tăng cao nên tranh thủ tìm mua, trong khi người có đất thấy nhu cầu cao cứ găm hàng và liên tục đẩy giá lên cao.

Anh Phát quê ở Bình Định có con đang học đại học tại TP.HCM, sau nhiều năm buôn bán tích lũy được số tiền 1,3 tỷ đồng, quyết định vào TP.HCM tìm nhà để mua. Sau nhiều ngày tìm kiếm, cuối cùng anh đã chọn được một căn nhà có diện tích 45 m2 tại phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức.

“Lúc đầu người ta rao bán 1,2 tỷ đồng, tôi đồng ý mua, hẹn sáng hôm sau xuống đặt cọc và thực hiện việc mua bán. Tuy nhiên, sáng hôm sau tôi ghé, chủ nhà bảo có người trả 1,25 tỷ đồng, nếu đồng ý thì mua. Thấy quá khó kiếm nhà tôi đồng ý và yêu cầu đặt cọc, nhưng sau đó chủ nhà do dự và gọi điện thoại đâu đó, cuối cùng nói không bán với lý do con không cho bán”, anh Phát ngán ngẩm nói và cho biết, sau đó tìm một số nơi, nhưng không thể mua được vì giá quá cao, nên đành phải về quê.

Không chỉ ở Thủ Đức, theo ghi nhận, tại quận 9, giá đất còn tăng cao hơn. Tại một số khu vực đường Liên Phường, thuộc phường Phú Hữu, đường Tam Đa, Nguyễn Xuyển…, các bảng thông tin rao bán đất mọc lên như nấm sau mưa. Điều đáng nói, ở những khu vực này đều cách xa trung tâm TP.HCM hơn 20 km, hạ tầng xung quanh còn khá nhếch nhác, nhưng đang bị đẩy giá lên cao ngất ngưởng, nhất là ở các dự án phân lô bán nền.

Đây là các dự án được các đầu nậu mua gom đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi mục đích, phân thành nhiều lô có diện tích từ 50 – 70m2. Tại một dự án phân lô hộ lẻ do các công ty bất động sản mở bán trên trục đường Liên Phường, Bưng Ông Thoàn, trước Tết giá dao động quanh mức 15 – 17 triệu đồng/m2, nhưng hiện đang được giới cò đất hét 25 – 30 triệu đồng/m2.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, việc giá đất nền tăng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, mức từ 20 – 30%, đặc biệt là giá tăng do nhu cầu thật về nhà ở và do giá trị dự án mang thì còn hợp lý. Song với thực tế thị trường nhiều nơi hiện nay, đặc biệt là tại quận 9, nhiều dự án có hạ tầng nhếch nhác, pháp lý chưa rõ ràng, nhưng mức giá tăng lên gấp đôi trong một thời gian ngắn là điều không bình thường.

“Hiện nay, có thực tế nhu cầu săn đất nền của giới đầu tư khá lớn, từ đó một bộ phận giới đầu cơ đang dùng chiêu đẩy giá tại một số khu vực”, ông Phúc nói và cảnh báo, điều đáng lo ngại nhất là với những người có nhu cầu thật về nhà ở mang tâm lý lo ngại giá sẽ tăng cao, nên dễ lao theo. Người mua nhà nên cẩn trọng trong việc lựa chọn, ngoài giá cả, cần tỉnh táo trước pháp lý của sản phẩm mà mình quyết định mua.

Tại buổi tọa đàm về cơ hội và rủi ro khi đầu tư vào đất nền được tổ chức mới đây, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa cho biết, với bất động sản, đất nền, nhà phố vẫn là kênh đầu tư sinh lợi lớn nhất. Tuy nhiên, hiện nay, có nhiều khu vực giá đất đã tăng cao, trong khi sản phẩm không đáp ứng các yêu cầu giá trị thật.

Theo ông Quang, để mua được bất động sản có gí trị, ít rủi ro, tiêu chuẩn hàng đầu cần quan tâm trước hết phải là vị trí. Ngoài ra, những vấn đề về quy hoạch, lộ giới cũng tác động không nhỏ đến sự thành bại của thương vụ.

“Một dự án nếu được bao bọc nhiều tiện ích, gần đường, đặc biệt nếu có yếu tố giá trị gia tăng thương mại có thể dùng để kinh doanh, cho thuê, thì giá cao vẫn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, một sản phẩm, nếu không đủ các yếu tố trên và pháp lý không rõ ràng, người mua rất dễ bị ‘mắc cạn’”, ông Quang nói và dẫn chứng, bài học mua đất lướt sóng từ những khu vực xa lắc ở Bình Dương, hay Nhơn Trạch (Đồng Nai) vẫn còn đó. Đến nay, có nhiều trường hợp mua cả chục năm trời nhưng vẫn không bán được hàng, do sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thật.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, một trong những yếu tố rủi ro của thị trường bất động sản gần đây là nhiều người tìm mua đất đón đầu quy hoạch. Tuy nhiên, thực tế tại TP.HCM từ nhiều năm qua cho thấy, câu chuyện quy hoạch “treo” vẫn khá phổ biến.

Lấy ví dụ như gần đây, các thông tin về việc Tập đoàn Tuần Châu đầu tư đại dự án tại Củ Chi, hay một số huyện có thông tin lên quận…, đã dấy lên làn sóng đầu tư đón đầu quy hoạch. Tuy nhiên, điều này rất rủi ro, bởi những thông tin này mới chỉ là chủ trương, còn từ chủ trương đến thực tế lại có một khoản cách vô cùng xa.

“Đành rằng đầu tư căn hộ, đất nền, nhà phố, biệt thự… đón sóng hạ tầng vẫn được áp dụng phổ biến tại các thành phố lớn của Việt Nam. Giá nhà đất tại nhiều thành phố lớn (đặc biệt là TP.HCM) đã tăng mạnh nhờ hạ tầng, mức giá tăng đến 15-30%, thậm chí cao hơn đến 60-70%. Tuy nhiên, điều quan trọng, để tránh rủ ro, yếu tố tiên quyết bất động sản phải an toàn về pháp lý và phải đáp ứng nhu cầu thật”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo cafeland