Bạc mặt vì cái “sổ hồng” khi mua nhà chung cư hiện nay

Vấn đề chủ đầu tư chậm bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) đã được người dân phản ánh rất nhiều trong thời gian qua. Mặc dù đã gửi đơn “kêu cứu” nhiều nơi, “gõ cửa” nhiều ban ngành, nhưng sau nhiều năm nhận nhà về ở, nhiều người vẫn chưa biết mặt mũi sổ hồng của mình như thế nào.

Đơn cử như trường hợp của những hộ dân đang ở tại Chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú, TP.HCM do Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 làm chủ đầu tư. Đã dọn vào ở từ giữa năm 2011, nhưng 6 năm qua, 840 hộ dân đang cư ngụ tại 5 block chung cư cao 17 tầng này vẫn phải dài cổ chờ được cấp sổ hồng.

Cũng trong chừng ấy thời gian, hơn 5.000 nhân khẩu đang sinh sống tại đây liên tục phải chứng kiến cảnh tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư dự án và công ty quản lý, vận hành tòa nhà. Lo lắng khi nhà mua đã 6 năm vẫn chưa được cấp sổ hồng, những ngày gần đây, đã có trên 530 hộ dân cùng ký đơn tố cáo chủ đầu tư gửi đến các cấp chính quyền Thành phố.

Ông Bùi Minh Nghĩa, Trưởng Ban quản trị Chung cư Phú Thạnh cho biết, khi nhận căn hộ, các hộ dân đã phải thanh toán đến 95% tiền mua nhà và phải đóng 2% phí bảo trì chung cư. Lúc tiến hành bàn giao căn hộ, chủ đầu tư cũng đã cam kết chắc nịch rằng 1 năm sau sẽ tiến hành làm thủ tục cấp sổ hồng và người dân phải thanh toán nốt số tiền còn lại khi được nhận sổ.

Tuy nhiên cho đến nay, dù người dân ở chung cư này đã nhiều lần yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền can thiệp để được cấp sổ, nhưng vẫn chưa ai trong chung cư có thể nhìn thấy giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mà mình bỏ tiền ra mua. Đặc biệt, cư dân Chung cư Phú Thạnh bức xúc hơn khi họ biết rằng, Công ty 585 đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án này cho Ngân hàng Việt Á để vay hơn 200 tỷ đồng. Hiện nay, Ngân hàng Việt Á cũng đã bán khoản nợ xấu này cho VAMC.

Cũng trong hoàn cảnh chủ đầu tư đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp tại ngân hàng, người dân ở Chung cư Tân Hồng Ngọc trên đường đường Lê Quát, phường Tân Thới Hòa, quận Tân Phú do Công ty cổ phần Hoàng Thắng làm chủ đầu tư cũng rơi vào cảnh tương tự.

Mặc dù giao nhà cho dân ở đã 6 năm qua, nhưng đến nay, chủ nhân của những căn hộ vẫn chưa thể nhận được giấy chứng nhận sở hữu nhà. Theo phản ánh của người dân, ngoài việc chủ đầu tư thế chấp tài sản tại ngân hàng, công ty này vẫn còn nợ thuế, nên chưa thể hoàn tất được hồ sơ.

Cũng chung số phận, người dân sống tại khu chung cư 590 tại phường 11, quận 3 đã 16 năm qua vẫn chưa có giấy chứng nhận chủ quyền nhà và đất ở. Với thiết kế quy hoạch xây dựng có trường mầm non, nhưng từ năm 2000 đến nay, trường mầm non vẫn không được xây dựng, người dân phải đưa con em đi học nhờ tại các trường mầm non của quận 10.

Đối với những em học sinh tiểu học, trung học và trung học phổ thông, do chưa được xác nhận hộ khẩu, nên việc đăng ký nhập học những trường ở gần gặp nhiều khó khăn.

Chị Hoàng Thùy Oanh, sống tại Chung cư 590 cho biết, vừa rồi chị có làm thủ tực nhập học lớp 1 cho con tại trường tiểu học nơi chị tạm trú, nhưng không được ưu tiên, vì nhà trường phải xét các trường hợp có hộ khẩu thường trú xong mới đến trường hợp của chị. Do trường hết chỗ, nên con chị buộc phải chuyển sang trường khác xa hơn.

Theo quy định, việc cấp sổ hồng chung cư sẽ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn công công trình và hoàn thành các tiện ích khác. Vì thế, sau khi hoàn tất hồ sơ hoàn công mới thực hiện được hồ sơ cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Một khi chủ đầu tư chậm hoàn thiện công trình như thiết kế đã được phê duyệt, sẽ dẫn đến tình trạng chậm hoàn tất hồ sơ làm sổ hồng.

Trường hợp chung cư đã bàn giao nhiều năm mà chưa có sổ hồng, có thể do chủ đầu tư đã không thực hiện như cam kết là xây dựng các công trình tiện ích, công trình xã hội, dẫn đến việc không đủ điều kiện làm hồ sơ cấp sổ hồng. Hoặc do chủ đầu tư không làm đúng theo phê duyệt dự án, nên xảy ra vướng mắc. Nhưng dù là lý do vì sao, thì người chịu thiệt cuối cùng vẫn là người mua nhà.

Ngoài ra, hiện nay, tại nhiều chung cư, người mua nhà cũng phản ánh trường hợp chủ đầu tư đã xin cấp được sổ đỏ cho cả dự án, nhưng lại mang thế chấp ngân hàng để vay thêm vốn, dẫn đến ách tắc trong quá trình làm hồ sơ xin cấp sổ hồng cho các chủ căn hộ. Câu hỏi được đặt ra là, việc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp trong khi đã bán nhà cho người dân có thể coi là hành vi vi phạm pháp luật?

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Thái Bình chia sẻ, việc chủ đầu tư mang tài sản đi thế chấp trong khi đã bán nhà cho người dân có thể coi là hành vi lừa gạt. Tuy nhiên, ngân hàng trước khi cho vay cần phải kiểm tra và sẽ biết tài sản thực tế đã bán cho các cư dân rồi.

“Theo tôi, trường hợp này nếu ngân hàng không tiếp tay thì khó có thể làm như vậy được. Do đó, khả năng có sự  thông đồng ở đây là rất cao”, luật sư Bình nói.

Theo ý kiến của một số chuyên gia trong ngành, trong trường hợp chủ đầu tư mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng, cư dân cần thành lập ban quản trị chung cư để ban quản trị thay mặt người dân làm việc trực tiếp với chủ đầu tư và cơ quan quản lý. Đồng thời, ban quản trị liên hệ với Sở Tài nguyên – Môi trường và ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn để biết thông tin về số tiền chủ đầu tư vay, thời gian thanh toán…, nhằm tìm hướng giải quyết.

Hiện nay, những quy định về việc cấp sổ hồng rất rõ ràng, người mua phải nghiên cứu rất kỹ về pháp lý của dự án và uy tín của chủ đầu tư. Việc hạn chế rủi ro và xử lý hành vi vi phạm căn cứ theo hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư với người mua và quy định của pháp luật. Đồng thời, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước cần phải có, vì không thể xem đó chỉ là mối quan hệ đơn thuần giữa người mua nhà và chủ đầu tư, do người mua nhà luôn ở thế yếu so với chủ đầu tư và không thể tự kiểm soát hết được những rủi ro trong giao dịch.

Cụ thể, cơ quan quản lý về xây dựng phải có những biện pháp thanh tra, kiểm tra định kỳ những chủ đầu tư làm sai, sớm có biện pháp hỗ trợ người mua nhà, can thiệp để chủ đầu tư tuân thủ đúng theo quy hoạch, giấy phép xây dựng, nhằm có đủ điều kiện để người dân làm sổ hoặc, hoặc bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục làm sổ hồng cho khách hàng.